Estimer son bien immobilier : la méthode simple pour comprendre la vraie valeur de son logement

La valeur d’un bien, c’est ce que quelqu’un est prêt à payer pour l’obtenir.

Mais avant de vendre, encore faut-il savoir quelle est cette valeur.

Bonne nouvelle : avec un peu de méthode, il est tout à fait possible de réaliser une première estimation soi-même, à condition de s’appuyer sur les bons indicateurs.

C’est exactement ce que je fais dans chacune de mes analyses :

chaque estimation que je réalise n’est pas seulement une valeur ponctuelle, mais le résultat d’un véritable travail d’analyse du marché local.

Pour déterminer la tendance réelle, je m’appuie sur les données de ventes enregistrées sur plusieurs années, issues notamment des bases publiques (DVF, impots.gouv, etc.).

Cela permet d’avoir une vision concrète et fiable de l’évolution des prix pratiqués et du volume de ventes sur notre secteur : Poisy, Sillingy, La Balme-de-Sillingy, Lovagny, Annecy, et les communes alentours.

Et si vous souhaitez vous aussi estimer votre bien, cet article va vous aider à comprendre comment raisonner comme un professionnel…

et pourquoi pas ensuite comparer vos résultats avec les miens pour affiner votre prix.

📈 Le prix, oui… mais pas seulement !

Lorsqu’on parle d’immobilier, tout le monde regarde le prix au mètre carré.

C’est un indicateur utile, mais loin d’être suffisant.

En réalité, le volume de transactions (le nombre de ventes réalisées chaque année) est tout aussi révélateur.

Un secteur où il y a dix ventes par an montre un marché dynamique et recherché.

À l’inverse, un secteur où une seule vente s’est conclue dans l’année traduit souvent un marché plus calme ou restreint, où la demande est plus sélective.

Cette approche permet de comprendre la tendance de fond :

• sommes-nous dans une phase ascendante, stable ou en ralentissement ?

• les biens trouvent-ils preneur rapidement ou non ?

• les écarts entre prix affichés et prix réels se creusent-ils ?

Grâce à cela, vous pouvez déterminer la bonne stratégie de vente pour votre bien.

💡 Des “prix planchers” et “prix plafonds” qui structurent le marché

Au fil de mes analyses, j’ai identifié ce que j’appelle des prix planchers et prix plafonds.

👉 Le prix plancher, vers le bas, c’est la valeur minimale constatée pour un certain type de bien, peu importe sa surface, son état ou ses prestations.

👉 Le prix plafond, au contraire, marque la limite supérieure au-delà de laquelle les acheteurs basculent vers une autre catégorie de biens (plus grands terrains, piscine, localisation plus premium, etc.).

Prenons un exemple concret :

Une maison récente à Sillingy, bien entretenue, avec tous les critères actuels de recherche (lumineuse, bon DPE, terrain plat, stationnement, etc.) :

• à 90 m², le prix au mètre carré sera logiquement plus élevé,

• à 105 m², il commence à se lisser,

• à 120 m² ou plus, il peut même légèrement baisser.

Pourquoi ? Parce que le prix global devient plus conséquent et entre en concurrence directe avec des biens d’un autre segment (maisons plus grandes, terrains plus vastes, prestations supérieures).

En résumé, le prix au mètre carré n’est pas une vérité absolue, mais un repère dans une fourchette de marché cohérente.

🔍 L’importance de bien déterminer son marché

Chaque estimation que je réalise s’appuie sur une analyse de ventes réelles et comparables, à la fois :

• sur le secteur géographique,

• et sur le type de bien (surface, année, état, prestations).

Je compare ensuite plusieurs années de ventes pour observer les évolutions de prix et de volume.

Cette méthode permet d’offrir une estimation ancrée dans la réalité du terrain, et non basée sur une simple moyenne trouvée en ligne.

C’est aussi ce qui me permet de conseiller mes clients avec justesse :

• sur le bon positionnement prix,

• sur les ajustements possibles,

• et sur le moment le plus opportun pour vendre.

📊 Trois périodes clés sur les dix dernières années

En regroupant les ventes des dix dernières années, on peut distinguer trois grandes phases du marché immobilier :

1. Avant le Covid (jusqu’à 2020)

   → Un marché globalement stable, avec une hausse progressive mais contenue des prix.

   L’année 2020 peut souvent être incluse dans cette période, car la véritable flambée s’observe à partir de 2021.

2. 2021 – 2022 : la période de forte hausse

   → Ces deux années marquent une hausse spectaculaire, souvent comprise entre +25 % et +30 % selon les secteurs.

   Une dynamique portée par des taux d’intérêt historiquement bas et une demande bien supérieure à l’offre.

3. Depuis 2023 : la période de hausse des taux

   → Le marché a cessé d’augmenter de manière exponentielle.

   Les prix se stabilisent, mais on observe une baisse du volume de ventes, liée à la difficulté d’accès au crédit et à un ralentissement général de la demande.

Cette segmentation permet de mieux comprendre le comportement du marché actuel et d’anticiper son évolution à moyen terme.

Ce constat n’est pas une règle universelle : certains secteurs continuent d’augmenter, ou certaines catégories de biens se comportent différemment.

Si vous souhaitez connaître la situation réelle de votre bien, cliquez ici 👉 Faire estimer mon bien

🤝 Pourquoi cette approche est utile aux vendeurs

Lorsque nous voulons vendre, nous cherchons naturellement à obtenir la meilleure valeur possible pour notre bien.

À l’inverse, un acquéreur souhaitera acheter le bien qui lui correspond, au prix le plus juste.

Il est donc essentiel de bien déterminer la valeur vénale de votre bien avant sa mise en vente.

Connaître sa valeur permet de définir la meilleure stratégie, celle qui le rendra le plus désirable aux yeux des acquéreurs.

Dans bien des cas, cela permet d’obtenir une offre dans la fourchette haute – voire légèrement supérieure à la valeur du bien.

En comprenant ces dynamiques locales et ces cycles de marché, un vendeur dispose de tous les repères nécessaires pour prendre la bonne décision :

• éviter de surévaluer son bien,

• détecter le bon moment pour vendre,

• et comprendre la logique derrière les variations de prix selon les années.

C’est précisément cette approche factuelle et transparente que j’applique à chaque estimation que je réalise.

✉️ Et si vous faisiez votre propre estimation ?

Je vous encourage à analyser votre bien avec cette méthode : surface, état, emplacement, période de vente, volume du marché…

Comparez ensuite vos conclusions aux prix planchers et plafonds observés sur votre secteur.

Et pour affiner le tout, je vous propose de comparer ensemble vos résultats :

je vous fournirai une estimation personnalisée, fondée sur les données locales réelles et actualisées.

👉 Faire estimer mon bien